Cuando acabamos de pagar la deuda de un préstamo hipotecario, situación envidada por todos, se considera que hemos cancelado económicamente la deuda. Sin embargo, al hipoteca, carga real que garantiza la devolución de la deuda contraída, sigue inscrita en el Registro de la Propiedad.
Hemos formulado la siguiente pregunta al notario
, notario desde 1991 y editor del prestigioso blog
, que analiza temas jurídicos y políticos de actualidad.
¿Hay que solicitar al banco un certificado de deuda cero y tramitar la cancelación registral de la hipoteca, o bien con el paso de los años se cancela de oficio?
El llamado "certificado de deuda cero" no es necesario nunca para cancelar. El banco que ha cobrado, como cualquier otro acreedor, lo único que tiene que hacer es comprobar en sus datos internos que no se debe nada y acudir a un notario a otorgar la escritura de cancelación, que acredita perfectamente todo: que no hay deuda y por tanto que la hipoteca está muerta.
Otra cosa es que internamente las entidades exijan a sus apoderados que no firmen si no tienen ese certificado, que ocurre mucho, pero es por una cuestión de control interno, para no meter la pata, y no debe afectar al deudor. Siendo así, me parece que el cobro de cualquier cantidad por él es completamente abusivo incluso aunque se hubiera pactado en el contrato de préstamo, puesto que se cobra por una información que se está obligado no solamente a tener, sino a actuar en consecuencia: firmando la cancelación.
El banco no cumple con dar ese certificado para cancelar, está obligado, como cualquier otro acreedor a dar carta de pago y a otorgar la cancelación notarial para que se inscriba en el registro. Y
los gastos de cancelación en ningún caso pueden recaer en el comprador
, porque sería cláusula abusiva en el sentido del artículo 89.3.a de la ley de Defensa de Consumidores y Usuarios.
Debe pagarlos el vendedor
.
Lo de la
cancelación de oficio
en un plazo de 20 años se refiere a lo que dice el artículo 82 de la Ley Hipotecaria:
"
A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado a que se refiere el artículo 11 de esta Ley y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de la acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.
"
Este párrafo quiere decir que transcurridos 20 años desde el último pago del préstamo (ojo, no desde la escritura), la acción para ejecutar la hipoteca ha prescrito. Como ya no se puede ejecutar la hipoteca, se puede cancelar por caducidad con una simple instancia, y ello independientemente de que el préstamo esté o no pagado en ese momento.
La hipoteca simplemente se ha muerto de vejez. Por ejemplo, una hipoteca cuyo último pago sea en 1985. Cuál sea el último pago consta en la escritura de hipoteca y en la información registral.
Por tanto, es claro que es un instrumento excepcional de cancelación, no apto más que para estos casos muy especiales. Para los demás
es obligatoria la escritura de cancelación
.
