Cuando entramos por la puerta de un banco a pedir un préstamo hipotecario para comprarnos una casa,
, hay varias cuestiones que el director de banco nos va a plantear. Algunos términos de la primera conversación con el banco nos sonarán más que otros.
El cliente suele estar interesado en conseguir una hipoteca barata, sin comisiones y con la cuota menor posible. El banco en lo contrario, si bien no es menos cierto que la posibilidad de captar un buen cliente puede primar a la rentabilización de la financiación.
Frase habitual, en alguna de sus variantes, del tipo "vamos muy justos de garantías", "la operación se sustenta con pinzas" o "vamos justos de ingresos si no reforzamos la solicitud".
Básicamente, lo que nos está diciendo el empleado del banco es que si no le aportamos otras garantías, no aprobarán la hipoteca al no ver seguro que podremos devolver el préstamo o, en todo caso, no querer asumir el riesgo el banco. Como he comentado en otras ocasiones, esta práctica bancaria evidencia un grave problema de responsabilidad: si no se fían de nuestra capacidad de pagar las deudas, que no nos concedan el préstamo. Algunas garantías tienen sentido, pero otras arriesgan el patrimonio de familiares sin mucho sentido.
La que conocemos todos mejor es la del
avalista
. Un familiar firma como avalista, comprometiendo todo su patrimonio, presente y futuro. En programas como 'De buena ley' ya hemos alertado
para limitar la responsabilidad del aval.
También es posible
pignorar
determinados activos, por ejemplo un depósito a plazo o un fondo de inversión. Sería como bloquear este dinero como garantía de la devolución de la deuda hipotecaria.
Por otro lado tenemos lo que los bancos suelen denominar "
aportar una doble garantía
", que no es otra cosa que pedir que se hipoteque, además de la casa que se compra, un inmueble más, sea propiedad de los que piden la hipoteca, sea propiedad de un familiar o tercer (que firmaría como hipotecante no deudor).
Estos préstamos hipotecarios garantizados por una hipoteca sobre dos inmuebles son muy usuales si queremos pedir un 100% del precio de compra-venta o
. No es más que tener una deuda pendiente, garantizada en un porcentaje por el inmueble que se ha comprado y, en menor medida, por un inmueble adicional.
Es posible y recomendable que se establezca una limitación temporal o por cantidad a la responsabilidad de la doble garantía. Es decir, que si por ejemplo el 80% de la deuda la garantiza la casa fiannciada y el 20% la doble garantía, se limite la vigencia de este 20%. Decimos esto porque no tiene porque constar que sea el 20% inicial dela deuda, con lo que el banco considerará que un 20% de la deuda hasta que se liquide el total y, por tanto, la doble garantía sería durante toda la vida de la hipoteca. Lo que hay que hacer es pactar cláusulas hipotecarias del tipo:
- La hipoteca sobre la doble garantía será de un 20% de la deuda inicial, desapareciendo cuando este importe se haya pagado, calculándolo desde el primer euro amortizado.
Tengamos en cuenta que si hay un impago, el hipotecante no deudor responde por la cantidad de responsabilidad hipotecaria que consta en la escritura, no con el resto de patrimonio (como sí ocurre si se firma como avalista). En todo caso, si no tuviera capacidad de pagar esta parte, el banco podría acabar subastando su vivienda, también.
