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La contratación masiva de hipotecas, que precedió al arranque de la crisis económica, sirvió de herramienta para que la práctica mayoría de los bancos y cajas comercializaran una gran variedad de seguros, vinculándolos a la concesión de este tipo de préstamos.
El éxito de esta fórmula estaba principalmente en que los clientes, o desconocían o no cuestionaban esta práctica, cuando la realidad es que el único seguro obligatorio por ley al contratar una hipoteca es un seguro de incendios. Más correctamente definido como seguro de daños, el cual, cubre el valor de la casa en caso de destrucción de la misma.
Este seguro no es más que un seguro de hogar que cubre el valor de tasación del continente y por tanto los riesgos de incendio o explosión y los causados por elementos naturales (tormentas, granizo, hundimientos del terreno, tempestad, etc.). Esta obligatoriedad se regula por el Real Decreto 716/2009 en su artículo 10 que desarrollan las leyes 2/1981 y 2/1994, que regulan el mercado hipotecario en España.
Con este seguro, el banco que otorga la hipoteca exige al hipotecado que
demuestre la adquisición de un seguro de este tipo sobre la vivienda hipotecada
, pero esto no le concede el derecho de obligar a su cliente a adquirir dicho seguro en la propia entidad o en alguna aseguradora asociada. Además las coberturas exigidas por el mismo son limitadas, es decir, no es necesario ni incluir el valor del suelo de la vivienda, ni mucho menos el contenido, la parte del seguro que más encarece su prima. Es más, la referencia para su cálculo la pueden encontrar muchas veces en la tasación, en la que debe aparecer el término “valor a efectos de seguro”, una valoración que excluye el suelo, dado que no se destruye ni pierde valor por la ocurrencia de los siniestros que se cubren en las pólizas de daños y tampoco el contenido, cuyo valor es variable, desconocido y nada tiene que ver con la garantía hipotecaria del inmueble.
Además tenemos que saber que, en puridad, el seguro de incendios solo es obligatorio por Ley si el préstamo hipotecario se tituliza, no en todos los casos. Como nos explican nuestros expertos independientes en esta pregunta en la comunidad de iAhorradores.
Carlos Lluch comenta en las respuestas a la duda formulada por una clienta:
“De acuerdo con el siguiente criterio del Servicio de Reclamaciones de la Dirección General de Seguros tampoco el seguro de hogar (o
incendios) es obligatorio en todos los casos al hipotecar sino tan solo en caso de que la hipoteca se titulice en forma de cédulas, derivados, etcétera (Ver en PDF texto completo del criterio del Servicio de
Reclamaciones). Por tanto el banco tampoco puede exigir un seguro de hogar salvo en los casos de titulización. Otra cuestión a añadir es que en tal caso puede exigir que se suscriba un seguro pero en ningún caso determinar con quien (aseguradora o mediador).”
Teniendo en cuenta esta obligatoriedad relativa y la libertad de elección de aseguradora, el propietario sí tiene que cumplir una serie de requisitos con el
banco con el que haya suscrito su hipoteca, teniendo en cuenta que:
- La entidad financiera tiene un derecho sobre la indemnización en caso de destrucción del bien hipotecado, puesto que de no ser así el acreedor no podría hacer efectivo su derecho de garantía en caso de siniestro. Por eso, la ley obliga al tomador o al asegurado a comunicar a la aseguradora la existencia o la constitución de la hipoteca sobre dicho bien.
- En caso de siniestro, la aseguradora tendrá que solicitar el consentimiento banco (acreedor hipotecario) para poder pagar la indemnización al asegurado. Pasados tres meses de dicha solicitud sin oposición por parte del mismo, se presume dicho consentimiento. En caso de que no se llegue a un acuerdo entre el titular de la garantía hipotecaria (banco) y el asegurado, la indemnización habrá de ser consignada en un juzgado.
- El asegurador debe comunicar a la entidad financiera la finalización del contrato de seguro o el impago de la prima. Además, la entidad financiera, para proteger su derecho, puede abonar la prima impagada, aun cuando se oponga el tomador o el asegurado.
Por todo ello, legalmente, se deduce que la entidad financiera no tiene la condición de un “beneficiario”, es decir, no posee el derecho propio a cobrar la indemnización correspondiente al siniestro del bien inmueble. Lo que le reconoce la Ley es el derecho a que la garantía real que pesa sobre el inmueble se extienda a la indemnización, pero dicha indemnización únicamente debe ser entregada al titular del bien asegurado, es decir, a su propietario. A pesar de ello, en la práctica hay contratos de seguro de daños en los que se estipula que el acreedor hipotecario es beneficiario del seguro o que el
propietario del bien cede sus derechos sobre la indemnización al banco. Sobre este extremo, se ha pronunciado el Servicio de Reclamaciones de la
Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones que considera que este tipo de cláusulas son contrarias a los artículos 40 y 42 de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de contrato de seguro; en consecuencia las citadas cláusulas se consideran nulas y se tendrán por no puestas.
Aunque no exista esta obligación, nos encontramos también con que son muchas las entidades financieras las que supeditan la concesión del préstamo a la contratación de un seguro de daños, incluso extendiéndose a un seguro multirriesgo del hogar con ellos mismos o
con una aseguradora asociada al banco
(o generalmente de su propiedad). La inclusión de esta obligación en alguna cláusula de las escrituras del préstamo hipotecario en la que el deudor se obliga a mantener vigente durante su duración un seguro (incluso concediendo al acreedor la facultad de contratarlo en su nombre en caso de no hacerlo el deudor) ha planteado críticas por diferentes organismos supervisores.
La Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones, lo hace por la forma de contratación, ya que en ocasiones suelen incluirse en la escritura sin especificar sus condiciones. Por ello especifica que deba “definirse, en todo caso, los elementos esenciales del seguro e informar de ellos al tomador, antes de la suscripción, para que el tomador o asegurado pueda conocer los derechos y obligaciones que derivan del contrato de seguro”. De lo contrario, concluye “podría producirse una comercialización inadecuada, no ajustada a las buena prácticas y usos en el ámbito de los seguros privados”.
El Banco de España va mucho más allá y, en una consulta sobre “solicitud de cancelación de seguros de hogar vinculados a préstamos hipotecarios”, incluida en la Memoria del 2012 del Servicio de Reclamaciones del Banco de España, parte del supuesto de la posibilidad “que una entidad, para conceder un préstamo, puede exigir del prestatario el cumplimiento de uno o varios requisitos adicionales, como pueden ser, por ejemplo, domiciliar una nómina, contratar un plan de pensiones, un producto de inversión o un seguro de unas determinadas características”. En estos casos, aun existiendo esta obligación, estima “no impide que se contemple un posible cambio de aseguradora, normalmente exigiendo para ello el visto bueno de la prestamista a la nueva compañía”. Por último alerta de algunas malas prácticas, como que una vez acabada la hipoteca que se mantenga el seguro con la entidad financiera o aseguradora asociada, no tratando de forma diligente su anulación.
Esta mala práctica se ha extendido a otros productos como el seguro de vida. A través de estos seguros, en caso de fallecimiento o invalidez del hipotecado, se amortiza la parte que pudiera quedar pendiente del préstamo, designando como beneficiario a la propia entidad de crédito, por lo que sólo ésta, en los términos de los artículos 84 y 88 de la Ley de Contrato de Seguros (LCS), puede
reclamar a la entidad aseguradora el pago de la indemnización. En este tipo de contratos, el asegurado es obligado a renunciar por escrito a la facultad de revocar la designación de beneficiario, con lo que la entidad de crédito se asegura el mantenimiento inalterable de su situación de beneficiaria, incluso en el caso de que se haya saldado la deuda por parte del prestatario antes del vencimiento de la póliza y se produzca entonces el evento cuyo riesgo era objeto de cobertura (muerte o invalidez).
Como señala el Banco de España, si existe la obligación de contratar dicho seguro, reflejada en las condiciones contractuales, debe verificarse en qué términos está contemplada esta obligación. Los puntos esenciales a tener en cuenta si debe mantenerse el seguro en vigor durante toda la vida del préstamo y si es con la misma compañía aseguradora, o si no hay impedimento para cambiar la misma. En todo caso, una vez formalizada la operación, las obligaciones de las partes se regirán por las cláusulas y condiciones que se hayan suscrito en los correspondientes documentos contractuales.
Por todo ello, es importante conocer que sólo el seguro de daños es obligatorio con total libertad de elección de compañía aseguradora y que la aceptación de cualquier vinculación a la hora de contratar cualquier seguro, estipulada en la escritura, genera limitaciones a la hora de anular o cambiar de compañía, cuando muchas veces este cambio puede generarnos un beneficio económico de forma de prima mucho más baja.
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